LMNP : Projet de Loi de Finances 2024
Récapitulatif des Changements Affectant les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) dans le Projet de Loi de Finances 2024.
Le 27 septembre 2023, le Projet de Loi de Finances (PLF) a été introduit lors du Conseil des ministres, suscitant la surprise en raison de l'absence de toute mention concernant la fiscalité des loueurs en meublé.
Cependant, ce soulagement a été de courte durée, car des amendements significatifs ont été approuvés le jeudi 12 octobre lors des délibérations de la commission des finances, de l'économie générale et du contrôle budgétaire. Le premier amendement (n°I-CF2778) visait à restreindre les avantages fiscaux pour les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) dans le régime Micro-BIC, réduisant les seuils de ce régime de plus de la moitié et diminuant l'abattement de 50 % à 40 % (voire 30 % pour les meublés de tourisme classés de moins de 3 étoiles).
Deux autres amendements (n°I-CF2975, n°I-CF2789) proposaient de modifier le calcul de la plus-value lors de la revente d'un bien immobilier en LMNP (la question de savoir si cela concernait les locations à des fins touristiques ou tous les LMNP n'ayant jamais été clairement définie dans les textes). Ces amendements semblaient avoir pour objectif d'harmoniser la fiscalité entre les différents régimes applicables (location nue, LMP, etc.).
Le dimanche 15 octobre, il est apparu que le gouvernement, conformément aux propos du rapporteur général de la commission des finances, Jean-René Cazeneuve, avait pour objectif de "ne pas pénaliser l'investissement dans les meublés de logement", mais plutôt de "limiter l'amendement aux meublés de tourisme".
Le texte est arrivé à l'Assemblée Nationale le mardi 17 octobre, mais dès le mercredi, il a été soumis à l'article 49.3 avec les discussions dont nous parlerons dans cet article.
L'engagement de responsabilité ne marque pas la fin des discussions. Au cours des prochaines semaines, le texte doit passer en première lecture au Sénat, où des amendements sont très probablement à prévoir, ce qui déclenchera probablement la convocation d'une Commission Mixte Paritaire, comme cela s'est produit en 2022. Ensuite, il devra être à nouveau examiné à l'Assemblée Nationale et au Sénat. Le projet doit être adopté au plus tard le 31 décembre 2023.
Quelles modifications législatives sont envisagées pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) ?
Quels sont les individus touchés par la modification de la loi dans le cadre du PLF 2024 ?
Le Projet de Loi de Finances est une législation majeure qui a des répercussions sur tous les contribuables en France et ne se limite pas exclusivement aux loueurs en meublé. Les deux amendements adoptés récemment ne s'appliquent qu'aux meublés touristiques (notamment les locations de type Airbnb) et viennent compléter la version initiale du projet de loi.
Est-ce que les revenus LMNP de 2023 seront affectés par cette loi ?
Si vous avez perçu des revenus LMNP au cours de l'année 2023, que vous prévoyez de déclarer en 2024, vous ne serez pas impacté par la loi. En effet, si elle est promulguée dans sa forme actuelle, elle concernera uniquement l'imposition des revenus de 2024, déclarés en 2025.
Impacts fiscaux pour les meublés de tourisme classés en zone tendue
L’amendement impactant ce régime vise à refondre la fiscalité du loueur en meublé de tourisme classé en zone tendue. Il réduirait le champ d’application de l’abattement privilégié actuel des meublés de tourisme classés et chambre d’hôtes, soit de 71% pour tout revenu jusqu’à 188 700€. Ce bénéfice serait restreint aux meublés de tourisme classés hors zone tendue et toujours pour chambre d’hôtes indépendamment de la zone géographique.
Désormais la fiscalité des LMNP et des LMP au régime Micro-BIC serait la suivante :
Chambres d'hôtes :
Abbatement :
- Avant : 71 %
- Après : 71 %
- Avant : 188.700 €
- Après : 188.700 €
Meublé longue durée, courte durée ou tourisme non classé
Abbatement :
- Avant : 50 %
- Après : 50 %
- Avant : 77.700 €
- Après : 77.700 €
Meublé de tourisme classé hors zone tendue*
* Si les revenus de l'ensemble des locations meublées ne dépassent pas 50 000 €. Sinon l'abattement de 50% reste applicable jusqu'à 77 700€.
Abbatement :
- Avant : 71 %
- Après : 71 %
- Avant : 188.700 €
- Après : 50.000 €
Meublé de tourisme classé en zone tendue
Abbatement :
- Avant : 71 %
- Après : 50 %
- Avant : 188.700 €
- Après : 77.700 €
Micro-BIC : les récentes réglementations en vigueur.
Tous les logements meublés, qu'ils soient destinés au tourisme ou non, et dont les revenus ne dépassent pas 77 700€ incluant les charges locatives (chiffre d'affaires), sont éligibles au régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 %. Ce montant doit être calculé proportionnellement au temps d'exploitation pendant l'année en question.
Par exemple, si vous commencez votre activité de location meublée le 1er juillet de l'année N, le seuil à prendre en compte est de 38 850€, soit 77 700€ divisé par 2.
Pour les meublés de tourisme en dehors des zones tendues, vous pouvez bénéficier d'un abattement supplémentaire de 21 % jusqu'à 50 000 € de chiffre d'affaires (réalisé sur l'ensemble des locations meublées). Si le seuil de 50 000 € est dépassé, vous ne pourrez pas bénéficier de l'abattement supplémentaire de 21 %. Dans ce cas, seul l'abattement forfaitaire de 50 % s'appliquera.
Il convient de noter que la définition d'une zone tendue, selon le gouvernement, est la suivante : "lorsque ces zones se caractérisent par un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de logements".
Il est à souligner que cet amendement n'affecte pas les abattements et seuils concernant les chambres d'hôtes. Pour rappel : "Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant destinées à accueillir des touristes moyennant rémunération pour une ou plusieurs nuitées, avec des services inclus."
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Publié le 20/10/2023 par
Yan AUBERTIN
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