LMNP et budget 2027 : un nouveau tour de vis fiscal pour les propriétaires ?
Yan Aubertin
NATIIVE by effiCity
LE DÉCRYPTAGE NATIIVE · FISCALITÉ LOCATIVE
LMNP & budget 2027 :
un nouveau tour de vis fiscal ?
Amortissement plafonné, reports limités, fiscalité à la revente… Ce qui change déjà et ce qui pourrait encore changer pour les propriétaires de logements meublés.
Partagez-lui ce décryptage.
Après le durcissement de la fiscalité à la revente en 2025, le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de réduire la déduction des amortissements en LMNP au réel. Pour certains bailleurs, cela pourrait signifier davantage d’impôt, sans davantage de loyers.
COMPRENDRE
Pourquoi l’amortissement compte autant
Au régime réel, le propriétaire peut déduire certaines charges et amortir le logement ainsi que son mobilier. L’amortissement traduit comptablement leur usure dans le temps, sans être une dépense payée chaque année.
Cette déduction peut réduire fortement le bénéfice imposable. Elle est déjà encadrée : l’amortissement ne peut pas, à lui seul, créer un déficit. Aujourd’hui, la fraction non déduite peut être reportée sur les exercices suivants, sous conditions. [1]
DÉJÀ APPLICABLE
2025 : un premier durcissement à la revente
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel doivent, en principe et sous réserve des exceptions légales, être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.
L’avantage obtenu pendant la location peut donc se traduire par une plus-value imposable plus élevée à la vente. L’impôt final dépend toutefois des abattements et des éventuelles exonérations : chaque euro amorti ne devient pas automatiquement un euro d’impôt supplémentaire. [2]
Pour les revenus 2025, l’abattement est de 30 % pour les meublés de tourisme non classés et de 50 % pour les meublés classés, avec des seuils d’accès abaissés. Ces règles doivent être distinguées de celles du meublé loué à l’année. [3]
ENCORE EN PROJET
2027 : les nouvelles limites proposées
Le texte initial propose deux plafonds pour l’amortissement des logements en LMNP au réel. [4]
Meublé hors tourisme
2,5 %
Taux maximal proposé
7 000 € / an / foyer fiscal
Meublé de tourisme
1,5 %
Taux maximal proposé
5 000 € / an / foyer fiscal
Le plafond serait apprécié par foyer fiscal, pas par appartement. Certaines résidences et certains établissements pour étudiants, personnes âgées ou handicapées bénéficieraient d’exceptions. Louer un appartement ordinaire à un étudiant ne suffirait pas à bénéficier de ces exceptions. [4]
Les amortissements reportés seraient aussi limités
Les amortissements non déduits des exercices clos avant 2027 resteraient utilisables jusqu’à fin 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après les déductions prévues.
Pour les exercices clos à compter de 2027, les amortissements non déduits en application de ces limites ne pourraient plus être reportés sur les exercices suivants. [4]
LE REGARD NATIIVE
Le meublé à l’année serait également concerné
Le gouvernement présente cette réforme comme un rapprochement entre la fiscalité de la location nue et celle du meublé, afin de favoriser le logement de longue durée. Pourtant, le plafonnement proposé toucherait aussi les propriétaires qui louent déjà un meublé comme résidence principale. [5]
C’est un point qui mérite débat. Un meublé à l’année répond aux besoins d’étudiants, de salariés en mobilité ou de personnes en transition résidentielle. Son propriétaire assume aussi l’achat et le renouvellement des équipements.
La stabilité des règles compte autant que l’avantage fiscal initial.
Yan Aubertin · NATIIVE by effiCity
Notre analyse : réduire la rentabilité de ces logements pourrait décourager certains bailleurs de maintenir leur offre. C’est une conséquence possible, dont l’ampleur reste à évaluer.
PASSER À L’ACTION
Anticiper, sans décider dans la précipitation
Avant de modifier sa stratégie, un propriétaire devrait faire comparer sa rentabilité actuelle avec plusieurs scénarios : maintien en meublé, location nue et éventuelle revente.
- Repartir des chiffres réels
Loyers, charges, financement, travaux et amortissements reportés.
- Comparer les scénarios
Mesurer le revenu net et la fiscalité à la sortie avec son expert-comptable.
- Vérifier le marché local
Évaluer le loyer, la demande et le positionnement du logement avant de changer de formule.
À Bois-Colombes, Asnières-sur-Seine ou Colombes, NATIIVE vous accompagne sur le loyer, le positionnement du logement et sa gestion, en coordination avec votre expert-comptable pour les calculs fiscaux.
Sources officielles et date de vérification
Vérifié le 8 octobre 2026. Les mesures envisagées pour 2027 ne sont pas définitivement adoptées. Suivre le dossier législatif.
- Impots.gouv.fr — Régimes d’imposition et amortissements
- Impots.gouv.fr — Plus-value d’un bien loué meublé
- Impots.gouv.fr — Fiscalité des meublés de tourisme
- Assemblée nationale — Projet de loi de finances 2027, article 7
- Ministère de l’Économie — Présentation du PLF 2027
L’impact fiscal dépend de la situation de chaque foyer et des dispositions finalement adoptées.