Immobilier : ce qui a changé en 2025, ce qu’il faut vérifier en 2026

Location : une étiquette G exige de revoir le projet

Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne respecte plus le critère de décence énergétique pour un bail d’habitation signé, renouvelé ou reconduit tacitement depuis cette date. Un bail antérieur ne s’arrête donc pas automatiquement le 1er janvier 2025 ; il faut examiner son échéance et sa situation.

Les prochaines étapes concernent la classe F en 2028, puis la classe E en 2034. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est différent : G en 2028 et F en 2031. Ne confondez pas ces restrictions de location avec une interdiction générale de vendre un logement G.

Pour un bailleur, la première étape consiste à vérifier le DPE valide, la date du bail et les travaux envisageables. En copropriété, distinguez ce qui relève du logement de ce qui nécessite une décision collective. Consulter le calendrier officiel de décence énergétique.

Vente : l’audit énergétique concerne aussi certaines étiquettes E

Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire en métropole pour la vente d’une maison ou d’un immeuble d’habitation en monopropriété classé E, en plus des classes F et G déjà concernées. La vente d’un appartement situé en copropriété ne déclenche pas, à elle seule, cette obligation.

L’audit complète le DPE : il propose des parcours de rénovation et chiffre les travaux. Il permet à l’acquéreur de construire son budget, sans imposer au vendeur de réaliser ces travaux avant de vendre. Commandez-le suffisamment tôt pour informer les visiteurs et préparer une discussion sur le prix à partir d’éléments concrets. Voir les biens concernés par l’audit réglementaire.

LMNP au réel : regarder aussi la fiscalité de la revente

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction au régime réel de la location meublée non professionnelle sont, en principe, pris en compte dans le calcul de la plus-value. Le prix d’acquisition retenu est diminué de ces amortissements, ce qui peut augmenter la plus-value imposable.

Certaines résidences avec services bénéficient d’exceptions prévues par les textes. Les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Un investissement ne s’évalue donc pas uniquement à partir de l’impôt économisé chaque année. Avant de fixer votre objectif de prix, transmettez au notaire et à votre comptable l’historique des amortissements effectivement déduits, les factures et les dates d’acquisition. Vous pourrez ainsi comparer le prix de vente envisagé avec le montant qui vous resterait après la cession. Lire les précisions de l’administration fiscale.

Le point DPE à actualiser en 2026, puis en 2027

Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026. Une nouvelle baisse à 1,7 est prévue au 1er janvier 2027. Pour les diagnostics concernés encore valides, une attestation gratuite peut actualiser l’étiquette via l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME ; la mise à jour liée à 2027 sera disponible à partir de cette date. Vérifiez l’étiquette effectivement obtenue, sans présumer d’une sortie automatique de la classe G. Règles du DPE en vigueur et évolution annoncée pour 2027.

Votre projet mérite un examen concret. NATIIVE by effiCity vous accompagne pour préparer votre vente ou votre mise en location, identifier les documents à réunir et organiser les prochaines étapes. Appelez l’agence au 01 84 20 78 00.