Mandataire immobilier en micro-entreprise : les repères à connaître en 2026

Un régime possible pour le mandataire indépendant

L’agent commercial immobilier peut exercer en entreprise individuelle au régime micro. Ses revenus relèvent des bénéfices non commerciaux, ou BNC. Il travaille pour un titulaire de carte professionnelle et doit notamment être inscrit au RSAC et habilité. L’activité d’agent immobilier titulaire de sa propre carte ne peut pas relever du régime micro.

Un plafond micro-BNC de 83 600 €

Pour les revenus de 2026, le seuil micro-BNC est de 83 600 € de recettes annuelles hors taxes. Il concerne vos commissions professionnelles, pas le prix des logements vendus. Un dépassement pendant une seule année ne provoque pas automatiquement la sortie : le régime dépend des recettes des deux années précédentes. Pour une création en cours d’année, la durée d’activité intervient dans l’appréciation du seuil. Anticiper votre croissance permet de choisir un régime adapté.

25,6 % de cotisations sociales : prévoir une réserve

En 2026, le taux normal des cotisations des activités BNC relevant du régime général est de 25,6 %, hors Acre. La contribution à la formation professionnelle de 0,2 % s’ajoute. Les déclarations se font mensuellement ou trimestriellement sur les recettes encaissées, hors TVA.

Exemple : pour 5 000 € HT de commissions encaissées par le mandataire, sans Acre ni versement libératoire de l’impôt, les cotisations représentent 1 280 € et la formation 10 €. Il reste 3 710 € avant impôt sur le revenu et autres dépenses professionnelles. Mettre les prélèvements de côté dès l’encaissement sécurise votre trésorerie.

Micro-entreprise et TVA : deux seuils distincts

Le plafond micro ne permet pas de rester sans TVA jusqu’à 83 600 €. Pour les prestations de services, la franchise de TVA repose sur un seuil de 37 500 €, avec un seuil majoré de 41 250 €. Dépasser le premier entraîne normalement la TVA au 1er janvier suivant ; dépasser le second la déclenche dès le jour du dépassement. Les entreprises nouvelles ont des règles particulières. Dès que votre activité approche ces montants, vérifiez votre situation avec votre service des impôts des entreprises.

L’Acre a changé depuis le 1er juillet 2026

Pour les micro-entreprises créées ou reprises à compter de cette date, l’exonération Acre est de 25 % des cotisations sociales, contre 50 % auparavant. Sous réserve d’éligibilité, le taux BNC correspondant est de 19,2 %, hors contribution formation. L’aide est temporaire et non automatique : la demande doit parvenir à l’Urssaf dans les 60 jours suivant l’ouverture de l’activité. Vérifiez vos droits avant d’intégrer cette économie dans votre prévisionnel.

La facturation électronique entre dans le quotidien

Depuis le 1er septembre 2026, les micro-entreprises concernées doivent pouvoir recevoir des factures électroniques, y compris lorsqu’elles bénéficient de la franchise de TVA. L’émission pour les opérations entre entreprises concernées devient obligatoire le 1er septembre 2027. Choisissez une plateforme agréée et vérifiez la compatibilité de votre outil de facturation.

Comparer une rémunération après les dépenses

En micro-BNC, l’abattement fiscal de 34 % remplace la déduction des frais réels : abonnements réseau, déplacements ou assurance ne se déduisent pas individuellement. Pour choisir votre cadre d’activité, comparez les commissions attendues, les frais, les cotisations et l’impôt. Notre simulateur de rémunération aide à comparer les conditions de réseaux ; il ne calcule pas votre revenu personnel après prélèvements.

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